Se sei interessato a capire come investire il tuo capitale per avere la pensione che lo stato non ti darà mai, allora leggi bene sotto.

Si, a meno che tu non sia già in pensione (da fame) o riesca ad andarci presto (ad una miseria al mese), sappi che per noi “giovani” di 30 – 40 anni, la pensione è pura illusione. Il perchè dovresti saperlo da solo, quello che invece potresti non sapere è come provvedere a questa situazione.

Puoi affidarti a strumenti finanziari come piani di accumolo pensionistici, oppure investire in attivitàcomprare titoli, oppure investire in immobili. Non esistono altre strade.

Il vantaggio dei piani di accumulo pensionistici, detti anche PAC, è che puoi investire partendo da zero, mettere da parte anche 100 euro al mese (o meno!), e, tra 30 anni, se va bene, recuperi il tuo capitale investito più qualche interesse.

Il problema è che tra 30 anni, causa inflazione, con quel misero capitale che sarai riuscito a mettere da parte, se va bene ci comprerai una piccola utilitaria, non ti risolve il problema della pensione.

Puoi però investire in attività, questo rende molto di più se acquisti un’ottima attività che da ottimi risultati.

Problema, costa milioni di euro, quindi non è alla portata di tutti!

Si puoi crearla tu, partendo da zero, basta avere fiuto per gli affari, ottime conoscenze e dedicarsi per diversi anni a tempo pieno a far crescere la propria start-up, per poi metterla finalmente a reddito, automatizzandola e standotene beato ai caraibi a percepire i frutti.

Questo è un vero e proprio lavoro più che un piano per avere la pensione o delle entrate continuative indipendenti da te.

Puoi però anche comprare titoli azionari, ETF, o Futures, sperando nell’aumento del loro valore e pregando che la società o stato su cui hai investito non faccia la fine della Parmalat o dell’Argentina.

Oltre a questo vale il discorso fatto per i piani di accumulo, non ti proteggono dall’inflazione.

Bene, a questo punto avrai capito che rimangono gli investimenti in immobili.

Si sono un ottimo strumento per avere delle rendite continuative e per mantenere il capitale nel tempo se si investe in un’ottica di lungo periodo. Ma va bene comprare qualsiasi cosa ed in qualsiasi posto?

Ovviamente no.

In Italia, nonostante sia un ottimo momento per comprare immobili, vista la recente discesa dei prezzi, se voglio poi mettere a reddito devo tener conto di 4 aspetti:

1. aspetti economici,
2. aspetti gestionali,
3. aspetti fiscali,
4. aspetti giuridici

Vediamo il primo: aspetti economici.

Per capire la convenienza economica nel comprare un immobile da affittare devo saper fare dei conti. Se investo 120.000 euro in un bilocale nuovo al mare e lo affitto per l’estate, ricavando 6,000 euro a stagione, avrò un rendimento lordo del 5%, se riesco a riempire anche i mesi invernali con studenti o lavoratori, posso ottenere altri 4,000 euro, un ulteriore 3% per un totale del 7% lordo, ovvero un 4% netto circa, a seconda dello scaglione del quale faccio parte.

Se investo solo per affittare con contratti 3+2 o 4+4, la rendita, nell’esempio sopra, sarà di € 600 al mese x 12 mesi = 7,200 euro che corrispondono ad un 6% lordo annuo, circa un 3,5 % netto.

L’esempio fatto è di un appartamento a Rimini, zona mare, bilocale, messo bene.

Se invece investo in locali commerciali, come negozi, oggi posso ottenere dei risultati ancora migliori.

Posso comprare un negozio in centro per 130.000 euro ed affittarlo per 12.000 euro all’anno, con un rendimento lordo del 9%.

Sempre nel commerciale, se ho un budget alto, posso comprare delle sedi di Banche che rendono circa un 7% lordo annuo con affitto garantito dalla Banca stessa, niente male.

Veniamo agli aspetti gestionali:

Se investo su appartamenti al mare, da affittare in estate, la gestione è piuttosto complessa, a meno che non faccio fare tutto a residence che gestiscono al posto mio, ma che prendono la maggior parte dei guadagni.

Devo essere sul posto, gestire le cauzioni, le pulizie, i contratti, la comunicazione di pubblica sicurezza, pagamento bollette, condominio ecc.

Meno complesso se affitto con contratti 3+2 o 4+4, devo solo sperare che mi paghino l’affitto regolarmente, altrimenti inizia un calvario…

Stessa cosa se metto a reddito un locale commerciale, negozio, ufficio o albergo…

Aspetti fiscali:

La cosa migliore, da un punto di vista fiscale, è quella di affittare appartamneti residenziali con contratti abitativi 3+2 cedolare secca che consentono una tassazione attuale su Rimini del 10%.

Meno di così non si può.

Altrimenti Posso avere la tassazione al 21% di cedolare secca se faccio contratti di locazione abitattiva 4+4.

Il resto delle locazioni vanno sulla dichiarazione dei redditi e le tasse sulle rendite possono arrivare al 42% più le tasse sugli immobili.

Se gli immobili sono intestati ad una società, questa pagherà le tasse

Aspetti giuridici:

Il problema vero che abbiamo in Italia è quello della giustizia, troppo lenta e poco tutelante per i proprietari di immobili.

Questo comporta che se ho la sfortuna di inciampare in un inquilino poco puntuale, questo può rimanere dentro casa per molto tempo anche oltre un anno, senza pagare l’affitto, oltre alle spese legali che devo sostenere.

Va un pò meglio se ho un immobile commerciale, è più facile che non paghino perchè l’attività non sta andando bene e se dovessero chiudere, perlomeno liberano i locali.

Bene, messa in questo modo, vale a dire messa come stanno veramente le cose, comprare per affittare in Italia, anche in zone turistiche e di mare come Rimini, non è proprio la soluzione ideale per garantirsi una pensione tranquilla..

C’è un alternativa che si chiama America.

Si, ancora oggi, gli Stati Uniti, sono una valida e ottima alternativa per avere rendite da immobili con tassi del 10%, garantiti da uno stato solido e da una giustizia veloce ed efficacie, con società di gestione che pensano a tutto loro, dall’incassare gli affitti a liberare gli appartamenti da inquilini morososi (massimo 30 giorni e sono fuori, ma spesso anche prima!!!), fare lavoretti di ordinaria manutenzione.

Per non parlare della fiscalità, con poco si può aprire una società, intestare immobili, pagare pochissime tasse rispetto a quelle italiane anche perchè si portano tutte le spese a costo!

Il tutto senza nemmeno prendere l’aereo, volendo si può gestire tutto dall’Italia.

La trasparenza del mercato degli Stati Uniti è così elevata che su siti dedicati si trova di tutto, dal prezzo delle compravendite per quella casa, al prezzo delle case vicine, alle tasse da pagare ecc.

Dopo la recente crisi i prezzi stanno iniziando a salire e questo è un buon momento per puntare, oltre alla rendita, anche ad una rivalutazione del capitale.

Veramente UN ALTRO MONDO!!

Per avere alcune idee di cosa si possa acquistare, contattateci  per fissare un appuntamento gratuito.

Michele Brizi
Immobiliare Bigiarini.

1)      I soldi si fanno quando si compra, non quando si vende. Se compri a sconto, non sbaglierai mai. Potrai anche non acquistare l’immobile più liquido del mondo, ma quando hai margine per rivenderlo, tutto diventa facile.Viceversa, se compri con poco sconto o a prezzo di mercato perchè “tanto il mercato sale” ti ritrovi facimente con il cerino acceso in mano.

Pensi che questo possa essere un valido rendimento per un investimento:

  • Elevato– parliamo di quasi mezzo milione di euro.
  • Non garantito– nessuno ti assicura che il valore dell’immobile rimanga invariato o aumenti
  • Non liquidabile– quanti mesi/anni pensi di impiegare a rivendere 500.000 € di abitazione?
  • Soggetto a costi imprevisti– lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
  • Rischioso– sei proprio certo che, regolarmente, riceverai il bonifico dell’inquilino?

Se pensi che sia comunque un buon investimento perché:

  • “tanto i prezzi aumenteranno comunque e rivenderò al doppio”
  • “ho fatto un grande affare e posso rivenderla quando voglio, è un assegno circolare”
  • “ non ci sono alternative di investimento: sul conto corrente non mi danno più nessun interesse e anche i BOT, ormai, non danno più nulla”

Sei completamente fuori strada e i tuoi risparmi di una vita sono veramente a rischio. Voglio spezzare una lancia a favore dell’investimento immobiliare, e ti voglio insegnare l’unico modo in cui puoi considerarlo un investimento efficiente (a certe condizioni) In questo articolo, non voglio far passare il concetto che l’investimento immobiliare è SEMPRE un cattivo investimento. Conosco personalmente, come te, delle persone che hanno creato degli imperi patrimoniali tramite investimenti immobiliari mirati e oculati. E continuano a farlo, perché: Conoscono molto bene i rischi e le trappole del settore immobiliare Sfruttano le migliori strategie per un buon acquisto immobiliare (ad esempio, acquistando sulla carta o all’asta) Non ti sto neppure dicendo che è sempre meglio l’affitto rispetto all’acquisto della prima casa (con mutuo o senza). Riconosco che dietro l’acquisto di un tetto dove abitare con la propria famiglia, c’è un’altissima componente emotiva, di sicurezza, di stabilità. E’ giusto che sia così. Niente da dire.

Un modo per ottenere da subito una rendita finanziaria dalla casa in cui si abita è quello di venderne a terzi la nuda proprietà.