F.A.Q

Dove sono gli uffici e gli orari?

Gli uffici sono ubicati di fronte al cantiere in Via Catauli, 29 a Briano, e sono aperti tutti i giorni dalle ore 9.00 alle ore 13.00 e dalle ore 15.30 alle ore 19.30 ed il sabato dalle ore 9.30 alle ore 13.00.

Cosa significa vincolo della sovrintendenza?

l vantaggi di abitare in una zona vincolata dalla sovrintendenza sono tanti..e tutti importantissimi.
Significa innanzitutto abitare in una zona esclusiva sia per l’importanza storica, monumentale, nonché per la panoramicità del posto tanto da essere sottoposto a tale vincolo. Per salvaguardare la zona ,tale vincolo, limita anche il tasso d’edificabilità, inserendo parametri che limitino oltre alle concessioni edilizie anche l’altezza dei fabbricati che non devono superare quella della Reggia di Caserta.

Quando sono iniziati i lavori e quando termineranno; qual’è l’impresa di costruzione che sta realizzando il parco ?

Come da progetto il complesso residenziale sarà costituito da 6 edifici, e vari spazi a verde sia pubblici che privati ovvero villa comunale,parco giochi per bambini., già presente. I primi 2 lotti già sono presenti e abitati, i successivi 2, che danno più sul fronte strada; il lotto 9 è in fase di consegna, mentre per il lotto 8 stanno iniziando le vendita su “carta”. Per la realizzazione di quest’ultimi ci siamo avvalsi della collaborazione di una conosciuta ditta di costruzioni casertana la “A&D” costruzioni avente sede a Caserta in via Acquaviva, 72.

Di che grandezza sono gli appartamenti? è possibile modificarli e con che costi?

Per chi acquisterà su carta godrà del vantaggio di potersi ritagliare su misura l’appartamento, decidendo metratura, totale e per ambiente, personalizzando anche le rifiniture.
L’ampio capitolato permetterà di poter realizzare il proprio appartamento senza dover sopportare costi aggiuntivi.
La personalizzazione dell’appartamento non avrà nessun costo, se effettuato nelle prime fasi di realizzazione. Inoltre il cliente potrà avvalersi di una collaborazione , a costo zero, per la progettazione del proprio appartamento.

Come avviene il pagamento?

La società prevede un pagamento dilazionato così suddiviso:

5% a titolo di prenotazione, 10% a compromesso da versare dopo 30/60gg dalla prenotazione, il 35% dilazionabile nei mesi di costruzione, ovvero 18/24 senza interessi, e il rimanente 50% sarà a titolo di mutuo presso la Banca Intesa, di cui l’acquirente sceglierà il piano d’ammortamento( Tasso e durata). Tali pagamenti potranno essere personalizzati con l’acquirente tenendo conto delle esigenze finanziarie dello stesso.

La zona è ben collegata? E che servizi ci sono in zona?

La residenza San Donato nasce in una posizione strategica dal punto di vista stradale l’autostrada a soli 2 km, svincolo variante di Maddaloni/ Capua a circa 600 metri, Caserta a solo 1 km e la via Nazionale sannitica che collega Caserta con Piedimonte Matese a poche passi dal complesso.
La posizione delle abitazioni può considerarsi strategica anche per i servizi che offre la zona, negozi per poter effettuare la spesa giornaliera, centri sportivi, poste, pizzerie….

Chi mi garantisce che farò un buon investimento?

Quando si investe nel mattone …si può considerare sempre un ottimo investimento. Se poi si aggiunge che l’acquisto avviene in una zona vincolata dove la qualità abitativa è alta, dove le costruzioni sono limitate e rispettano le giuste distanze tra i vari edifici garantendo la vivibilità e la panoramicità del posto… fondamentale per chi sceglie di vivere qui!

Quali vantaggi e garanzie ho per un acquisto su carta?

Il vantaggio di poter acquistare su carta è la possibilità di poter personalizzazione il proprio appartamento, realizzandolo secondo i propri gusti ed esigenze avendo come garanzia il pagamento che il cliente effettua man mano che la società realizza il fabbricato. (S.A.L.= stato avanzamento lavori)

Notizie Utili

TUTTO PER L’ACQUISTO DI UNA CASA

Quali sono le imposte da pagare quando compriamo una casa?

E quali sono le agevolazioni fiscali ad esempio per gli inquilini o per i lavori di ristrutturazione?

E ancora, quali tasse dobbiamo pagare come proprietari di una casa o come semplici inquilini?

Troverete tutte le risposte in questa sezione interamente dedicata alla casa.

Introduzione

In questa sezione percorreremo insieme tutte le fasi dell’acquisto di una casa: dalla scelta dell’immobile, passando per i controlli e le verifiche da fare prima del compromesso, fino all’atto finale, il rogito. La scelta dell’immobile La casa è un bene durevole: è vietato avere fretta. Per scegliere la casa “giusta”, dobbiamo definire almeno cinque aspetti:

  1. La zona: oltre a rivestire un’importanza fondamentale in termini d’investimento, la scelta della zona dipende da un compromesso tra varie esigenze (distanza dal luogo di lavoro, desideri personali, budget a disposizione).
  2. Il tipo di casa: un appartamento o un villino monofamiliare?
  3. Il tipo di stabile: palazzo d’epoca o edificio moderno dotato di tutti i comfort?
  4. La grandezza: bisogna considerare le proprie esigenze anche in prospettiva. Una coppia appena sposata dovrà pensare anche a una stanza da letto in più, mentre chi ha già figli grandi potrà preferire un’abitazione di dimensioni non eccessive.
  5. Il budget a disposizione: è fondamentale non solo per la scelta della zona, del tipo di casa, della grandezza, ma anche per le esigenze “accessorie”. Un posto auto o una terrazza possono costituire un vero e proprio lusso che non possiamo permetterci.

Le verifiche da fare

Può essere utile dedicare un po’ del nostro tempo facendo un sopralluogo nella zona dove si trova l’immobile che ci interessa . Due chiacchiere con le persone del posto possono dirci molto di ciò che non si vede. Importante ad esempio è sapere se nella zona ci sono infrastrutture, servizi, vicinanza a svincoli autostradali, parchi giochi e tutto ciò che può esserci utile sapere in base alle nostre esigenze di vita quotidiana. Un’occhiata ai dintorni ci può tranquillizzare sulla distanza di “sicurezza” da eventuali terreni soggetti nel tempo a trasformazioni di destinazione d’uso. E’ bene tornare nella zona ad orari diversi, in modo da rendersi conto di alcune caratteristiche, come la luminosità o la rumorosità, in momenti diversi della giornata. E’ necessario però raccogliere alcune informazioni ed effettuare una serie di controlli, per i quali è necessario armarsi di metodo e pazienza. Vediamoli insieme:

Il tipo di immobile

Ogni immobile è definito da una categoria catastale. Le categorie catastali sono suddivise in 5 gruppi, che si riferiscono alla destinazione degli immobili (residenziale, commerciale, uffici, ecc.): controllare la categoria catastale serve a verificare che l’immobile sia censito (ovvero non abusivo) e che corrisponda alla destinazione d’uso richiesta (appartamento anziché ufficio). Quando ci si reca presso l’ufficio del Catasto, è bene ricordarsi di annotare anche la rendita catastale, che servirà a determinare le tasse da pagare sulla proprietà dell’immobile.

I 5 gruppi sono i seguenti:

Gruppo A (immobili a destinazione ordinaria)

Gruppo B (immobili destinati a servizi)

Gruppo C (immobili commerciali)

Gruppo D (immobili a destinazione speciale)

Gruppo E (immobili a destinazione particolare)

Scendiamo nel dettaglio del gruppo A, quello di nostro interesse:

A/1 Abitazione di tipo signorile

A/2 Abitazione di tipo civile

A/3 Abitazione di tipo economico

A/4 Abitazione di tipo popolare

A/5 Abitazione di tipo ultrapopolare

A/6 Abitazione di tipo rurale

A/7 Abitazione in villini

A/8 Abitazione in ville

A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

A/10 Uffici e studi privati

A/11 Abitazione ed alloggi tipici dei luoghi

La visura ipotecaria

La presenza di eventuali ipoteche o trascrizioni: per ottenere un finanziamento il venditore può avere dato in garanzia l’immobile; in tal caso, prima del rogito occorre ottenere un documento che attesti l’ipoteca L’esistenza di eventuali diritti di usufrutto: se il proprietario ha concesso a qualcuno l’usufrutto dell’immobile, mantenendone la “nuda proprietà”, non sarà possibile godere del bene fintanto che questa persona ne avrà l’usufrutto.

Regolamento e sospesi condominiali

E’ bene verificare che il regolamento condominiale non contenga divieti per noi inaccettabili: il caso più frequente è quello di un regolamento condominiale che impedisce ai condomini il possesso di animali domestici. Un’altra verifica molto importante è quella relativa alle spese condominiali decise prima dell’acquisto e non ancora sostenute dal proprietario, ad esempio il rifacimento delle facciate, oppure spese arretrate. Da non dimenticare la tassa sulla spazzatura.

Imposte non pagate

E’ importante ricordarsi che con l’acquisto di un immobile si ereditano anche tutte le tasse non pagate dal vecchio proprietario.

Informazioni finanziarie sul venditore

Quando il proprietario è un imprenditore o un commerciante, o a maggior ragione una società, è bene cercare di ottenere quante più informazioni possibili sul suo stato finanziario, compatibilmente con i limiti imposti dalla legge sulla privacy. Ricordiamo infatti che, in caso di fallimento, la legge prevede che i beni del fallito vengano restituiti ai creditori (se il fallimento avviene entro due anni dalla compravendita anche la casa, per cui l’acquirente diventerebbe a tutti gli effetti uno dei creditori).

Comprare casa

Proposta irrevocabile, acconto e caparra

Abbiamo trovato la casa che fa per noi. Per non farcela scappare, possiamo scrivere una proposta irrevocabile, ossia un impegno all’acquisto di durata definita, ad esempio 60 giorni. Se il proprietario la sottoscrive, confermandola a mezzo raccomandata, non potremo più cambiare idea sul prezzo di acquisto offerto. E’ consuetudine, ma non un obbligo, versare un acconto contestualmente alla proposta irrevocabile. Oppure una caparra confirmatoria, i cui effetti sono diversi dall’acconto: se rinunciamo all’acquisto, il proprietario ha diritto a trattenere la somma versata come indennizzo; nel caso in cui, invece, fosse il proprietario a cambiare idea, avremmo diritto al doppio della somma versata. La parte che rispetta i patti, in alternativa, qualora intenda concludere a tutti i costi la compravendita, può rivolgersi alla magistratura per l’esecuzione coattiva del contratto, ovviamente rinunciando all’indennizzo. L’importo della caparra non è fisso, ma in genere è compreso tra il 5% e il 25% del prezzo complessivo di compravendita. Un altro tipo di caparra è la cosiddetta caparra penitenziale: si tratta di una somma di denaro prestabilita a indennizzo dell’eventuale recesso. In pratica, le due parti stabiliscono anticipatamente la possibilità di recedere dal contratto, escludendo pertanto la possibilità di ricorrere in tribunale.

Contratto preliminare (compromesso)

Si tratta di una scrittura privata, con la quale le due parti si impegnano rispettivamente a cedere e ad acquistare l’immobile oggetto dell’accordo. Il compromesso non costituisce un effettivo passaggio di proprietà: rappresenta l’obbligo di stipulare il rogito, entro una certa data, prefissandone il contenuto. Il testo è libero e pertanto è possibile inserire qualsiasi clausola: bisogna però fare attenzione a non lasciare spazi bianchi, specialmente sopra la propria firma. Esistono comunque dei testi standard nei negozi di modulistica per ufficio. Un compromesso in genere contiene almeno i dieci elementi di seguito elencati:

  1. I dati anagrafici completi delle parti.
  2. La descrizione degli ambienti che compongono l’appartamento, comprese cantine, solai e box, e della loro posizione.
  3. I dati catastali e l’indicazione dei confini con gli altri immobili.
  4. Il prezzo dell’immobile.
  5. L’indicazione di eventuali ipoteche o altri tipi di vincoli.
  6. La regolarità della casa rispetto alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti, oppure l’indicazione di un eventuale condono edilizio, nonché la conformità degli impianti alle normative vigenti.
  7. L’importo della caparra
  8. In caso di trasferimento di mutuo dal venditore all’acquirente, deve essere indicato il valore del mutuo e gli estremi dell’ultimo pagamento.

Contratto definitivo (rogito)

Il rogito costituisce l’atto di vendita vero e proprio, attraverso il quale il notaio verifica la piena conformità ai patti stabiliti nel compromesso. L’obbligo di rivolgersi ad un notaio per la stesura del rogito è un obbligo che deriva dall’impossibilità,, di effettuare la trascrizione dell’atto di vendita alla Conservatoria. Inoltre, l’importanza della funzione del notaio consiste nell’accertamento del corretto accatastamento dell’immobile, dell’eventuale presenza di ipoteche, o di altri diritti di terzi. Il notaio ha l’obbligo di eseguire tali verifiche e richiede al venditore tutta la documentazione necessaria per procedere ai controlli: rogito di acquisto o dichiarazione di successione dell’immobile, licenze o concessioni edilizie, certificato di abitabilità, eventuali richieste di condono o concessioni di sanatoria, la documentazione catastale, il regolamento condominiale, le fatture relative all’acquisto dell’immobile e delle spese relative ai lavori sostenuti nell’edificio. Le spese notarili, sempre a carico dell’acquirente, sono fissate dallo Stato e integrate da delibere dei consigli notarili di appartenenza: normalmente sono proporzionali al valore dell’immobile .

Comprare casa

Dopo l’acquisto firmato il rogito, le formalità burocratiche non sono ancora finite. Dobbiamo infatti provvedere alle seguenti operazioni: o Comunicazione di cessione di fabbricato: è un atto imposto dalle leggi antiterrorismo, per cui il venditore, entro 48 ore dalla cessione dell’immobile, deve trasmettere alla Questura o al commissariato competente un modulo in triplice copia per denunciare l’avvenuta consegna dell’immobile. In genere è il notaio stesso a fornire tali moduli. o Comunicazione del cambio di proprietà all’amministratore di condominio: se omettiamo questa comunicazione non verremo convocati alle assemblee condominiali, rischiando così di trovarci di fronte a decisioni alle quali non abbiamo partecipato.

AGEVOLAZIONI E IMPOSTE SULLA CASA

Le imposte sulle compravendite immobiliari
Se la prima casa è acquistata da un’impresa di costruzioni l’atto di compravendita è soggetto a:
• IVA del 4%
• imposta di registro fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
• imposta ipotecaria fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
• imposta catastale fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
Se si tratta della seconda casa o altro immobile:
• IVA del 10% (20% se immobile di lusso, 3% se di interesse artistico, storico o archeologico)
• imposta di registro fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
• imposta ipotecaria fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
• imposta catastale fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
Le imposte di cui sopra vanno applicate sul valore catastale del bene dichiarato nell’atto di compravendita.

AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA CASA
La legge Finanziaria per il 1999 aveva previsto, a decorrere dal 1° gennaio del medesimo anno, l’attribuzione di un credito d’imposta a favore di coloro che vendono l’abitazione acquistata, in qualsiasi data, con le agevolazioni “prima casa”, previste ai fini dell’imposta di registro e Iva, e che entro un anno provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, un’altra casa di abitazione non di lusso, ricorrendo nuovamente le condizioni per essere considerata “prima casa”.

Le condizioni per fruire del beneficio fiscale sono:

TIPO DI ABITAZIONE:Non deve trattarsi di un abitazione di lusso (i requisiti sono fissati dal decreto ministeriale 2 agosto 1969 );

  • deve essere ubicata nel Comune dove l’acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel Comune in cui lavora;
  • se l’acquirente è in trasferta all’estero per lavoro, l’immobile deve essere situato nel Comune dove ha la sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
  • può essere ovunque sul territorio nazionale se l’acquirente è emigrato all’estero.

L’ACQUIRENTE Nell’atto di compravendita l’acquirente deve dichiarare:

  • di avere la residenza, o di stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del comune dove è situato l’immobile da acquistare; in caso di mancato trasferimento della residenza, l’acquirente decade dalle agevolazioni con conseguente applicazione delle sanzioni previste;
  • di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa situata nello stesso comune dove sorge l’immobile da comprare;
  • di non possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa.
    Per fruire del regime fiscale agevolato non è più richiesto, come previsto in precedenza, che l’immobile acquistato sia destinato a propria abitazione principale.
    L’acquirente non deve alienare prima di 5 anni l’immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni e in più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno altro immobile da adibire però a propria abitazione principale. (per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente dimora abitualmente).

INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI IPOTECARI

La legge finanziaria 23 dicembre 2000, n. 388 (art. 2), introduce nuove disposizioni più favorevoli per il contribuente riguardo la detrazione degli interessi passivi sui mutui ipotecari prima casa. Dal gennaio 2001 la detrazione di imposta può essere riconosciuta a condizione che:

  • l’immobile venga adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto;
  • l’acquisto dell’unità immobiliare deve essere effettuato nell’anno antecedente o successivo rispetto alla data di stipula del mutuo.

Viene assimilato ad immobile adibito ad abitazione principale anche l’immobile che viene utilizzato a tale scopo dai familiari del contribuente.
Se il mutuo è intestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; ma in caso di coniuge fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote

CALCOLA IL NUMERO DEI VANI

Per calcolare la consistenza delle unità immobiliare di un’abitazione, operazione di competenza dell’U.T.E. (Ufficio Tecnico Erariale), oltre ai vani principali o utili (camera, stanza, salone, galleria, eccetera) bisogna considerare anche il valore degli accessori a servizio diretto (bagni, corridoi, balconi, ingressi) come 1/3 di vano utile e il valore degli accessori a servizio complementare (soffitte, cantine) come 1/4 di vano utile. Eventuali miglioramenti comportano un incremento della consistenza effettiva fino ad un massimo del 10 per cento se l’immobile appartiene alla categoria A/ civile abitazione e il risultato viene arrotondato al mezzo vano. Il tecnico accertatore deve operare tenendo presente il principio dell’ordinarietà nel discriminare i vani principali da quelli accessori e stimare le percentuali di aumento della consistenza. Ecco un esempio di calcolo della consistenza di un’unità immobiliare appartenente alla categoria A/ situata nel comune di Firenze (zona censuaria seconda).

Composizione tipo: Cucina
2 camere da letto
salone mq 30
1 bagno
1 disimpegno
1 ingresso
1 soffitta
Superficie massima per vano utile: mq 24
Calcolo vani
Descrizione vani Reali Catastali
Principali: cucina, 2 camere, sala 4 4
Accessori diretti: bagno, disimpegno, ingresso 3 1
Accessori complementari: soffitta 1 0.25
Ragguaglio eccedenza salone (30-24)/24 0.25
Totali vani utili 5.5

Per quanto concerne gli immobili appartenenti al gruppo B/ (alloggi collettivi), la consistenza è determinata prendendo in considerazione come elemento di calcolo il metro cubo. Per il gruppo C/ (attività commerciali), l’unità di calcolo è il metro quadrato. Per le unità immobiliari comprese nei gruppi B/ e C/, la consistenza si arrotonda rispettivamente per metro cubo e metro quadrato.

I MILLESIMI

Il condominio è l’insieme delle parti di un edificio che sono di proprietà comune a più condòmini. Identificare quali sono queste parti comuni significa perciò comprendere se un contrasto di interessi coinvolge tutti i proprietari di uno stabile o solo alcuni di essi. Significa cioè capire quando davvero l’assemblea dei condòmini può decidere e quando non lo può. E comprendere se davvero l’amministratore deve fare del proprio meglio per risolvere un problema. Le leggi non bastano a stabilire chi ha torto in condominio e chi no. Per fortuna il codice dà ai condomini di ciascun edificio uno strumento su misura che, se fosse meglio utilizzato, troncherebbe sul nascere molte occasioni di lite: il regolamento di condominio. Prioritario per placare le liti tra i condomini è la determinazione dei millesimi d’uso e come essi si modificano. Millesimi d’uso Sarebbe però assurdo che i millesimi di proprietà fossero l’unica bilancia per pesare il contributo di ciascuno alle spese. Per esempio un proprietario al piano terra pagherebbe la stessa quota di uno al quinto piano per la manutenzione dell’ascensore o delle scale, pur non servendosene minimamente. Ed ecco che il codice civile fissa un altro criterio: che esistano anche altri millesimi il cui compito è ripartire le spese tenendo conto anche (o solo) dell’uso che ciascuno fa di una cosa comune. Anche i millesimi d’uso possono essere fissati una volta per tutte nel regolamento condominiale contrattuale. In tal caso diviene difficile modificarne la ripartizione, senza che esista l’assenso dell’unanimità dei condòmini. Come si modificano i millesimi: Capita spesso che in assemblea vi siano proprietari che lamentano di essere ingiustamente vessati e chiedano a gran voce di cambiare la suddivisione dei millesimi condominiali. In effetti la modifica è prevista dalla legge, ma solo in quattro casi specifici: quando è chiesta da tutti i condomini, nessuno escluso (caso rarissimo, perché qualcuno ne viene sempre danneggiato); quando la tabella dei millesimi d’uso non è inserita nel regolamento condominiale ma è stata decisa con voto maggioritario in assemblea condominiale. In tal caso i millesimi d’uso sono validi solo se non c’è contraddizione con il principio del codice secondo cui ciascuno paga secondo l’uso che fa della cosa comune; quando, in seguito a soprelevazione, espropriazione parziale, lavori di vasta portata, è stato alterato in modo significativo il rapporto originario tra i valori che sono alla base del calcolo dei millesimi; quando la ripartizione è frutto di un errore definito dalle legge come “essenziale” e “riconoscibile”. Non è un grosso problema capire se il rapporto tra i valori degli appartamenti è cambiato.

MUTUO

Il Contratto di mutuo (art. 1813 c.c.) è un contratto con il quale una parte (mutuante/Banca) consegna a un’altra parte (mutuataria/richiedente mutuo ) una determinata somma di denaro (o altre cose fungibili) che la parte mutuataria si obbliga a restituire (nella medesima specie e quantità) alla parte mutuante, entro un certo periodo di tempo e alle condizioni indicate nel contratto stesso. Ogni contratto di mutuo è caratterizzato da alcuni elementi essenziali quali:

Il tasso di interesse prescelto -La durata – In base alla tipologia di tasso di interesse applicato al finanziamento, si può distinguere tra:

Mutui a tasso variabile: il tasso di interesse varia in relazione all’andamento di uno o più parametri specificatamente indicati nel contratto di mutuo;

Mutui a tasso fisso: il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo.

Mutuo variabile a rata costante e protetta, con opzione sulla durata: è un mutuo a tasso variabile, nel quale tuttavia sono previsti alcuni meccanismi che da un lato proteggono la rata da eventuali oscillazioni dei tassi, mantenendola costante per periodi definiti; dall’altro lasciano al mutuatario la possibilità di aumentare o diminuire nel tempo la durata del mutuo sulla base delle proprie esigenze

Mutuo a tasso rivedibile: è un mutuo nel quale il tasso di interesse rimane fisso per un certo numero di anni ed è rivedibile alla scadenza di tale periodo.

REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Regolamento condominiale e suoi limiti di legge. Le fonti normative. Le regole che danno ordine alla vita di condominio possono essere in contraddizione l’una con l’altra. Ed ecco che, per fare chiarezza, diviene necessario stabilire un ordine di priorità, per sapere quali norme contano più delle altre. Le elenchiamo qui in successione: al numero più basso corrisponde la norma che ha il sopravvento su quella con un numero superiore: 1) le norme inderogabili del codice civile (cioè quelle a cui non è possibile fare eccezione); 2) il regolamento condominiale contrattuale (cioè quello accettato come un contratto da tutti i condomini); 3) le norme derogabili del codice civile (quelle a cui si può derogare con un regolamento contrattuale); 4) il regolamento assembleare o interno (adottato con le maggioranze prescritte in assemblea); 5) le disposizioni dell’amministratore.

Le norme inderogabili

Vi sono norme a cui non possono essere fatte deroghe (cioè eccezioni, regole sostitutive) neanche se tutti i condomini sono d’accordo. Esse sono indicate dall’articolo 1138 del codice civile e dall’articolo 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Si tratta dei seguenti articoli del codice civile:art. 1118 2º comma. Vieta al condominio la rinuncia al diritto di comproprietà; art. 1119. Vieta la divisione delle parti comuni dell’edificio; art. 1120 Vieta le innovazioni pregiudizievoli; art. 1129. Sancisce l’obbligo di nominare un amministratore quando i condomini sono più di quattro; art. 1131. Conferisce all’amministratore la rappresentanza giudiziale del condominio; art. 1132. Detta norme sul dissenso dei condomini rispetto alle liti;art. 1136. Detta norme sulla costituzione dell’assemblea, sulle votazioni, sulla validità delle deliberazioni; art. 1137. Detta norme sulla impugnazione delle delibere assembleari. Sono inderogabili anche i seguenti articoli delle disposizioni di attuazione del codice civile:art. 63. Statuisce come e da chi riscuotere i contributi condominiali art. 66. Detta norme sul modo di convocare e di tenere l’assemblea art. 67. Detta norme per la revisione millesimale. La vita condominiale non può svolgersi diversamente da quanto stabilito da tali articoli e ciò anche se il regolamento contrattuale dice diversamente.

Il regolamento contrattuale

Quando in un edificio i condomini sono più di dieci deve essere formato un regolamento condominiale. La proposta di regolamento può essere presentata anche da un solo condomino. Ma in genere quando un privato compra una casa o un ufficio, si trova di fronte a un regolamento già predisposto. Talvolta questo regolamento è stato nei fatti scritto dall’azienda edile che ha costruito l’immobile, viene “ereditato” dal precedente proprietario dell’immobile, che a sua volta l’aveva ricevuto da altri. Di solito, infatti, il condomino venditore allega agli atti di compravendita il regolamento al quale il singolo condomino, al momento dell’acquisto della porzione immobiliare, dà la propria adesione. Tale regolamento è equivalente a un contratto plurilaterale (tra più persone) e fra le parti che lo hanno sottoscritto acquista valore di legge. Come ogni contratto non può essere modificato se non con il consenso di tutte le parti contraenti o dei loro “aventi causa”, cioè dai condomini che hanno acquistato dopo il primo acquirente. Il regolamento contrattuale che è richiamato e inserito nei rogiti va trascritto nei registri immobiliari. E poiché tutto quello che è trascritto in tali registri è considerato pubblico, si presume che anche persone estranee al condominio possano conoscerlo. Un regolamento così fatto è detto contrattuale. Proprio perché si tratta di un contratto accettato da tutti i contraenti, può essere modificato solo da un’assemblea convocata a tale scopo che deve deliberare all’unanimità dei partecipanti al condominio. Qualora l’assemblea modificasse tale regolamento contrattuale, i punti modificati devono essere trascritti nei registri immobiliari, per poter essere opponibili agli eventuali aventi causa (futuri acquirenti), altrimenti le statuizioni avrebbero efficacia solo fra i sottoscrittori. Per fare questa trascrizione occorre che le firme dei sottoscrittori vengano autenticate. Ne consegue, in pratica, che all’assemblea deve essere presente un notaio. Il regolamento contrattuale sovente contiene delle autentiche autolimitazioni al diritto di proprietà e di libertà e comporta vincoli all’uso delle proprietà esclusive e la creazione di servitù reciproche. Contiene inoltre le norme per l’uso delle parti comuni, le norme per la riparazione delle spese e quelle per la tutela del decoro dell’edificio. Statuisce anche le norme relative all’amministrazione condominiale. Regolamenti non validi Non sono validi i regolamenti contrattuali che dettano una disciplina in contrasto con le norme inderogabili del codice civile con altre leggi. Parecchie volte il regolamento contrattuale detta una disciplina per la ripartizione delle spese diversa da quella indicata dagli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 del codice civile: queste deroghe sono valide purché accettate da tutti i condomini. Infatti gli articoli citati non sono compresi fra quelli inderogabili.

Ordinanze dell’amministratore

Anche l’amministratore ha dei poteri d’ordine (articoli 1130-1133 del codice civile). Egli infatti può emanare disposizioni alle quali tutti gli abitanti di un immobile sono tenuti a sottostare per il miglior uso delle cose comuni e per una migliore prestazione dei servizi nell’interesse comune. I regolamenti condominiali, infatti, non vanno a disciplinare tutta la vita condominiale. E allora al vuoto si deve sostituire l’ordine e il buon senso dell’amministratore che deve sempre agire secondo quella che il codice definisce come “diligenza del buon padre di famiglia”.

Il regolamento assembleare

Il regolamento assembleare o interno è quello stabilito dall’assemblea condominiale convocata appositamente e deve essere approvato o modificato con un numero di millesimi che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, ma che mai può scendere al di sotto di un terzo degli appartenenti al condominio. Il regolamento assembleare è valido anche nei confronti della minoranza. Se l’assemblea non riesce a formare un regolamento il condominio continua la sua vita anche senza; il magistrato non potrà mai sostituirsi alla volontà dell’assemblea. In ogni caso il regolamento assembleare non solamente non potrà dettare norme in contrasto alle norme inderogabili del codice civile, ma non potrà nemmeno dettare una normativa in contrasto con i principi dettati dalle norme derogabili del codice civile. Tra le norme derogabili ci sono per esempio quelle sulla suddivisione delle spese per il riscaldamento o l’ascensore: mentre un regolamento contrattuale può decidere che siano divise in parti uguali tra tutti, il regolamento assembleare può solo dettare dei criteri di ripartizione in proporzione all’uso che ciascuno ne fa (articolo 1123 del codice civile). Non esiste l’obbligo della trascrizione del regolamento assembleare che deve essere solamente scritto nel registro delle assemblee. Naturalmente tutti ne possono prendere visione. Condomini e inquilini sono tenuti al suo rispetto anche se non lo hanno votato e anche se quando sono andati ad abitare nell’immobile non ne erano a conoscenza.È però pacifico che la sfera del regolamento assembleare è estremamente limitata e ha esclusivamente attinenza a una regolamentazione dell’uso delle parti comuni e dei servizi.

Riunioni condominiali

L’assemblea è il parlamento del condominio: qui si prendono le decisioni su come va regolata la sua vita. Le delibere, se sono prese con le giuste maggioranze e non infrangono la legge, sono valide per tutti, dissenzienti compresi.

Chi partecipa

Hanno diritto di partecipare all’assemblea tutti i condomini e, in certi casi, anche altre persone. E cioè:-gli usufruttuari di un appartamento se é all’ordine del giorno una delibera riguardante le spese di manutenzione ordinaria o l’uso delle cose comuni-gli inquilini, che devono essere coinvolti e hanno diritto di parlare (ma non di votare) quando si parla di modifiche dei servizi comuni. Gli inquilini hanno anche diritto di voto (al posto del padrone di casa) se è in ballo una decisione sulla gestione o sulla suddivisione delle spese di riscaldamento. Un’assemblea è valida anche se non è presente o invitato l’amministratore.

Vademecum su cosa fare e cosa non fare prima del grande evento

Meno 30 , meno 29, meno 28……..

Mancano 30 giorni, prima di tutto niente panico! Potremmo dire che il trasloco è un lavoro e come tutti i lavori deve essere pianificato. Mancando un mese hai tutto il tempo per selezionare la ditta di trasporti che ti offre le tariffe migliori. Sin da ora pensa a come preparare i pacchi. Scatoloni, nastro adesivo, corde sono gli ingredienti necessari per confezionare dei pacchi a regola d’arte. Comprare gli scatoloni potrebbe rivelarsi un investimento pesante. Prova a fare il giro dei supermercati della tua zona, il più delle volte i loro magazzini sono miniere ricche di materia prima. Muoversi per tempo in questa ricerca sarà fondamentale. Per imballare i materiali più delicati utilizza le pagine di vecchi giornali. Le famose patatine di polistirolo sono l’ideale.

Adesso dovresti avere tutto il materiale necessario per iniziare ad inscatolare. Ecco alcuni consigli: per evitare sprechi inutili comincia a consumare i generi alimentari conservati nel congelatore; fare un inventario di tutto quello che andrà trasportato; valutare se è il caso di portare via anche i grossi elettrodomestici e la cucina, considerandone l’età, l’usura, le misure ed il colore; fare un piano di lavoro decidendo le priorità di “inscatolamento”; prima ti occuperai delle scatole poi dei mobili; molte scatole piccole sono meglio di poche scatole grosse; due passate di nastro adesivo sotto la scatola daranno più resistenza al fondo della stessa; mettere gli oggetti più pesanti nelle scatole più piccole facilita il trasporto e la presa della scatola stessa; immagina la casa come se fosse una biblioteca: le stanze rappresentano le divisioni per argomento e le cose che vi si trovano all’interno sono i libri; inizia ad inscatolare/archiviare una stanza alla volta, scrivendo sullo scatolone la stanza di riferimento oppure assegnando un colore col pennarello ad ogni singola stanza; ricordati di scrivere nel dettaglio il contenuto delle singole scatole; è importante la stagione in cui si effettua il trasloco; se stai nella stagione calda darai priorità all’inscatolamento dei vestiti invernali e viceversa. Tra i vestiti della stagione corrente ci saranno quelli che utilizzi di più e che verranno inscatolati alla fine. Ricordati di lasciare fuori i vestiti per il giorno del trasloco per evitare di presentarti nudo all’appuntamento con la tua nuova casa; per i vestiti considera che sarà necessario avere parecchie scatole per evitare di rovinarli comprimendoli; tutti i documenti e gli oggetti di valore vanno conservati in un posto sicuro e accessibile; dona quelle cose che non hai intenzione di utilizzare in futuro.

Meno 14, meno 13, meno 12….. Mancano due settimane, stai continuando ad inscatolare? Hai iniziato ad informare del cambiamento di residenza le compagnie del telefono, del gas, della luce e dell’acqua? Verifica che nella nuova dimora non siano stati lasciati in sospeso i vecchi contratti di fornitura. In caso contrario disdirli immediatamente e informarti sulle procedure di subentro o per nuovi allacciamenti dei servizi.

Meno 7, meno 6, meno 5….. Manca una settimana al fatidico giorno, ormai la maggior parte dei pacchi dovrebbero essere stati fatti. Se hai bambini piccoli inizia a prevedere di affidarli a qualcuno per evitargli particolari stress. Verifica che i contratti di luce, telefono, gas e acqua siano effettivamente disdetti per il giorno della tua partenza. Fai in modo che le piante che hai deciso di portare con te siano sorrette da supporti per evitare che gli steli si rompano. Procurati dei fogli di cellophane modello fioraio per proteggere le piante durante il trasporto. Ricordati che un doppione delle chiavi della nuova casa può sempre tornare utile, perciò tienilo sempre a portata di mano. Se la nuova sistemazione era precedentemente abitata da qualcuno, verifica che l’abbia lasciata in condizioni decenti.

Meno 1…. Nello smontare i mobili, se non l’hai già fatto, ricordati di identificare con un numero su di un’etichetta autoadesiva ogni singolo pezzo, e dare lo stesso numero al punto del mobile dove va ad incastrarsi, le viti e i bulloni sistemali dentro delle scatolette di plastica con sopra scritto il mobile di appartenenza. Sbrina il frigorifero e soprattutto asciugalo bene.

Usa il servizio di reindirizzamento delle Poste nel caso non fossi riuscito ad avvertire del cambiamento di residenza tutto il girodelle tue conoscenze, se disponi del servizio di portineria prendi accordi col portiere per ricevere la posta al nuovo indirizzo.

Vai! E’ il grande giorno, ce l’hai quasi fatta!!! Hai dato le coordinate precise della nuova abitazione alla ditta di trasporti? Gli hai lasciato anche il numero del tuo telefonino per essere comunque reperibile? Non fare ad altri ciò che non vuoi sia fatto a te: nel lasciare la vecchia casa stacca la luce, l’acqua ed il gas. Cerca di arrivare nella nuova casa prima della ditta di trasporto in modo da coordinare meglio il lavoro di scarico. Da evitare assolutamente di scaricare le scatole una sopra all’altra, controlla che la ditta di trasloco disponga in maniera appropriata le scatole, controlla anche che al momento dello scarico sia tutto integro. Se non lo è contesta immediatamente alla ditta di trasloco gli eventuali danni. Cerca di scaricare le scatole direttamente nelle stanze di destinazione (per esempio, le scatole che contengono oggetti della cucina vanno imediatamente in cucina). Se i vecchi inquilini hanno scordato qualcosa che in futuro potrebbero chiederti, avvertiteli subito. Sarebbe utile, prima di mettere a posto e tirare fuori gli oggetti dalle scatole, fare una bella pulizia della casa. Nell’aprire le scatole cerca di seguire un ordine logico. Prima bisognerà tirare fuori tutti gli oggetti fragili. Per evitare spiacevoli sorprese prendi nota delle letture dei contatori della luce e del gas.

A volte quando si trasloca non tutto funziona alla perfezione. Potremmo trovarci nella condizione di approdare nel nuovo appartamento e non poter usufruire di tutti i confort. Come comportarsi allora in questi casi. Per rendere agevole la nostra permanenza in attesa degli elettrodomestici e dell’arredo è consigliabile munirsi di: lenzuola, copri materassi con elastico ed eventuali coperte; asciugamani, accappatoio, saponi con tappo dosatore e oggetti mono uso per l’igiene personale; carta igienica, salviette profumate, tovaglioli e fazzoletti; buste igieniche per la copertura dei sanitari; dotarsi di telefonino, può essere utile in casi di emergenza; avere sempre a portata di mano l’agenda con i numeri utili; kit per il pronto soccorso; torcia elettrica (ricordarsi di inserire le batterie cariche); tè, caffè, zucchero, panini, legumi, carne, tonno e qualsiasi cibo in scatola. Oggi in commercio esistono lattine con lo strappo, più comode e non bisogna procurarsi l’apriscatole; ciabatte da camera e per la doccia; il doppione delle chiavi della nuova casa; documenti importanti (carta d’identità, copia del nuovo contratto della casa, patente) contenuti in un apposito portadocumenti.

Per continuare a ricevere anche presso il tuo nuovo domicilio informazioni e comunicazioni che ti occorrono, è indispensabile che comunichi il nuovo indirizzo a enti, istituzioni, ordini, eccetera. Se non sai a chi rivolgerti o ti mancano i numeri utili per contattarli, cerca nell’elenco che ti proponiamo la voce che ti interessa per velocizzare le tue operazioni.

Quando cambi casa, è nel tuo interesse farti assegnare un nuovo medico dall’ASL del nuovo Comune. La procedura per cambiare medico è molto semplice: bisogna recarsi all’Asl, l’Azienda sanitaria locale, più vicina e scegliere un medico tra quelli disponibili. Per aiutarsi nella ricerca dell’ASL più vicina alla nuova abitazione si può contattare l’ufficio relazioni con il pubblico del nuovo Comune o cercare sulle Pagine Gialle. Per completare le operazioni è necessario che ti presenti all’ufficio dell’ASL con il certificato di residenza e il libretto sanitario, ma si può anche incaricare un familiare per espletare questa pratica. Nel caso in cui non sei un cittadino dell’UE, oltre ai documenti ordinari devi presentare anche il permesso di soggiorno rilasciato dalla Questura. L’iscrizione nella lista del nuovo medico è immediata.

Chi informare -Telefonia fissa:

Telecom – Bisogna telefonare con una settimana di anticipo al numero 187 della Telecom, se desideri avere un recapito telefonico subito, non appena ti trasferisci nella nuova casa. Nel caso in cui non cambi prefisso, perché lo spostamento è irrilevante ai fini dei limiti distrettuali, puoi anche mantenere il vecchio numero di telefono risparmiando sui costi di allacciamento. Dovrai comunicare il tuo codice fiscale, il tuo indirizzo vecchio e quello nuovo. Eventualmente, il nome dell’inquilino precedente. L’operatore del centro servizi 187 ti fornirà un numero di fax a cui inviare una fotocopia dell’ultima bolletta della luce, del gas o dell’acqua del nuovo indirizzo (se, come è probabile, non le possiedi, allora è sufficiente inviare una fotocopia di un contratto con la quale dimostri di aver eletto domicilio lì: il contratto d’affitto o il contratto della luce o del gas, o anche quello dell’acqua). Se vuoi avere un recapito telefonico subito, non appena ti trasferisci nella nuova casa, ti conviene muoverti con buon anticipo, soprattutto se devi fare installare un telefono in una casa che non lo aveva (“primo allacciamento”) o sei hai scelto di non utilizzare la possibilità di subentro. Il tuo codice fiscale. Eventualmente il nome del vecchio intestatario. La Telecom manderà un tecnico per l’allacciamento. Il nuovo allacciamento ti verrà addebitato sulla prima bolletta.

Wind-Infostrada – Bisogna al numero verde servizio clienti 155 spiegando in oggetto che intendi cambiare domicilio o residenza. Puoi utilizzare lo stesso numero anche per i servizi Internet, cambiando residenza bisogna aggiornare il Pop di connessione.

Tele2
 – Bisogna avvisare con un giorno di anticipo il cambio definitivo di domicilio al servizio clienti di Tele2 chiamando al numero 800241022, così da consentire la disattivazione computerizzata del vecchio numero. Per i servizi Internet utilizzare il numero verde 800241022 e controllare il nuovo Pop di interconnessione.
Chi informare – Telefonia mobile:

Tim – Se hai un abbonamento con Tim, telefonando al numero 119 e dettando il numero di codice fiscale è possibile aggiornare i dati relativi al domicilio e alla residenza.
Omnitel – Se hai sottoscritto un abbonamento con Omnitel, inviando via fax una comunicazione firmata al numero 800-283283, sulla quale devi indicare l’opzione ”cambio d’indirizzo”, il numero del tuo cellulare e specificare se si tratta di una variazione di domicilio o di residenza (in quest’ultimo caso devi inviare anche una fotocopia della tua carta di identità).
Wind – Se hai un abbonamento a Wind, devi spedire via fax una dichiarazione firmata al numero verde 800-915844, sulla quale indichi l’opzione ”cambio d’indirizzo” insieme al tuo numero cellulare. Oppure inoltrare la richiesta all’indirizzo Wind Telecomunicazioni S.p.a. Casella Postale 00182 Roma Appi
Chi informare – Elettricità Enel Caserta:

Devi telefonare al numero verde 838 990 584, oppure all’indirizzo http://www.enel.it/sportello_online/elettricita/. Portati il codice utente indicato sulla bolletta (oppure l’intestazione e l’indirizzo della fornitura, oppure il numero di matricola del contatore), ricordati il numero telefonico, la data entro cui chiudere la fornitura; il nuovo indirizzo o un comunque un recapito; l’ultima lettura del contatore. Alla data concordata per la chiusura, l’Enel ti manderà un tecnico per leggere e chiudere il contatore. Al nuovo indirizzo indicato sarà inviata una bolletta finale, essa conterrà il conguaglio e la restituzione dell’anticipo sui consumi che si erano versati all’inizio. Nel caso di cambio domicilio è sufficiente fornire il numero utenza e il nuovo indirizzo, l’operatore provvederà ad aggiornare i dati. Nel caso di cambio residenza, invece, sarà necessario avvertire con 7 giorni di anticipo la data del nuovo allaccio, fornire il codice fiscale, il nuovo indirizzo e la richiesta di Kwh.


Chi informare – Napoletanagas:

Attivazione Servizio Gas

Per richiedere l’attivazione del Servizio Gas, puoi:
– contattare il Call Center al numero verde 800 010 066;
– rivolgerti allo Sportello di Caserta: Viale dei Bersaglieri, 7 – Ex SS. 7 Appia, loc. Torretta

Ricevimento Clienti: tutti i giorni feriali escluso il Sabato, 8.00-12.45;
– utilizzare la modulistica on-line disponibili su questo sito: www.napoletanagasclienti.it
Condizione necessaria per richiedere l’attivazione del servizio è possedere l’allacciamento gas con o senza il gruppo di misura (misuratore). Nella domanda deve essere specificato il tipo di fornitura richiesto tra quelli previsti per l’utenza privata, ovvero:
– uso domestico (per la cottura, con o senza produzione di acqua calda);
– uso promiscuo (per il riscaldamento individuale, con o senza cottura e/o produzione di acqua calda).


Chi informare – Corrispondenza:

Non tutti sono a conoscenza che le bistrattate Poste Italiane mettono a disposizione dell’utente il servizio “Seguimi” di dirottamento della corrispondenza. Questo servizio ti permette, se sei in fase di trasloco, di indirizzare lettere, giornali o avvisi spediti al tuo vecchio indirizzo direttamente al nuovo domicilio. Dove recarsi: devi andare all’ufficio postale più vicino e compilare un’apposita cartolina. Cosa ti occorre: basta la carta d’identità; se invece si desideri dirottare la corrispondenza di tutto il nucleo famigliare, allora è necessario che presenti anche un certificato di residenza. Quanto dura: è valido per tre mesi e può essere rinnovato per altri tre mesi al massimo. Per informazioni: Numero verde: 800.160.000 e-mail: info@poste.it 

Quali vantaggi e garanzie ho per un acquisto su carta?

Il vantaggio di poter acquistare su carta è la possibilità di poter personalizzazione il proprio appartamento, realizzandolo secondo i propri gusti ed esigenze avendo come garanzia il pagamento che il cliente effettua man mano che la società realizza il fabbricato. (S.A.L.= stato avanzamento lavori)